湛江市2019年房地产市场分析报告

湛江新闻新闻 / 来源:德诚百润评估 发布日期:2020-08-10 热度:59C
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文章来源:德诚百润评估
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湛江市2019年房地产市场分析报告
一、 湛江市2019年经济运行简况
2019年是新中国成立70周年,也是湛江应对挑战、克难奋进,奠定新格局、实现新跨越的一年。一年来,围绕加快建设省域副中心城市、打造现代化沿海经济带重要发展极的总目标总任务,湛江高质量发展迈出了坚实步伐,实现了历史跨越,主要体现在如下方面:
1、 巴斯夫(广东)一体化基地破土启动,中德两国总理发来贺信,规模庞大、技术世界一流的现代化大型石油化工基地将在湛江拔地而起,中科炼化一体化项目将全面建成试产,35平方公里世界级石化产业园崭露雏形,湛江跻身世界石化产业新版图。
2、 宝钢湛江钢铁基地三号高炉全面开工,四、五号高炉加快谋划,多项科研项目荣获中国冶金科技进步奖,获国家绿色工厂称号,湛江现代化绿色钢铁新城树起了智慧制造、循环经济的钢铁发展新标杆。
3、 湛江铁路枢纽总图规划获批,五龙入湛纳入国家八纵八横高铁网;时速350公里的广湛高铁先行工程、广东干线机场——湛江国际机场、华南沿海最深的湛江港30万吨级航道改扩建工程开工;全球最大的徐闻港区南山作业区客滚码头即将建成开港,琼州海峡北岸港航资源整合完成,湛江现代快速立体交通发展开启新里程。
4、 成功列入国家《西部陆海新通道总体规划》,以唯一的地级市身份与13个省(区、市)携手合作、共推发展,湛江作为国家一带一路扩大开放重要支点地位增强,在国家深化陆海双向开放、推进西部大开发新格局中扛起湛江新担当。
5、 国家高新区海东园区、湛江湾实验室动工建设,中国海装风电等科研、产业项目落户;农信社成功改制,经验在全国推广,湛江高质量发展在改革创新中实现新突破。
6、 粤西水资源配置工程湛江分干线工程先行启动,我市最大地表水厂霞山水厂一期工程竣工,城市治水成效显著;环境空气质量综合指数保持全省前列,湛江蓝成为常态,PM2.5平均浓度降至26微克/立方米,接近欧盟标准,为近年最好水平;三岭山生态修复项目获广东首届国土空间生态修复十大范例奖,习近平生态文明思想在湛江结出了新硕果
全年实现的主要经济指标:全年全市地区生产总值为3064.72亿元,同比增长4.0%;固定资产投资约1300亿元,增长2.5%,连续6年超千亿元;社会消费品零售总额约1832亿元,增长8.4%;外贸进出口总额约414亿元,增长9.7%;实际利用外资增长3倍,增速全省第一;居民人均可支配收入约23033元,增长8.8%;一般公共预算收入约132亿元,增长7.7%,增速全省第二。
二、 2019年关键政策事件回顾
1、 117日,姜建军市长在湛江市第十四届人民代表大会第五次会议上作2019年政府工作报告,提出湛江要主动融入北部湾城市群发展,深化全领域全方位合作,推进建设湛江-北海粤桂北部湾经济合作区。发挥湛江连接海南自贸区的咽喉要道作用,与海南相向而行、错位发展,在旅游开发、港口贸易等领域对接借鉴海南改革开放的新举措,主动承接海南自贸区加工贸易转移,加快琼州海峡航运资源整合,共建琼州海峡经济带,打造海南现代服务业重点延伸区和扩散地。
2、 427日,湛江市公安局发布《关于进一步放宽户籍迁移条件积极提高户籍人口城镇化率的通知》,放宽稳定居住落户湛江中心城区的条件和放宽子女投靠父母迁入湛江市中心城区或城镇的条件,明确在湛江市中心城区拥有合法稳定住所,且实际居住3个月以上的人员,申请人及其配偶、父母、子女、同户内共同居住生活的三代以内直系或旁系亲属,可以在住所地或住所地社区集体户申请登记常住户口;取消子女投靠父母迁入湛江市中心城区或城镇的年龄、人数、婚姻状况限制,子女及其配偶、子女、同户内共同居住生活的三代以内直系或旁系亲属允许投靠父母迁入湛江市中心城区或城镇。
3、 57日,中国工程院调研组到湛江调研琼州海峡跨海通道建设的相关事项,并提出建设位置建议。琼州海峡跨海通道建成后,将使海南自贸区与粤港澳大湾区有效对接,湛江作为这两大国家级的重点发展区域的中间纽带,未来必将能协同发展,共享红利。
4、 723日,《湛江市铁路枢纽总图规划(2016-2030)》获正式批复,湛江成为广东省第三个铁路枢纽总图规划的城市。根据规划,未来将有深湛、广湛、湛海、合湛、、张海等五条高铁汇聚湛江,形成五龙入湛的格局。
5、 1019日,湛江国际机场迁建工程正式开工。湛江国际机场建成投入使用后将具备直航欧美的能力,成为粤西地区的综合交通枢纽核心,将极大地提升粤西地区的交通通达水平。
小结综合上述关键政策事件五龙入湛将使湛江成为广东省又一个高铁枢纽城市,成为全国连通北部湾城市群、粤港澳大湾区、海南自由贸易岛的核心节点;琼州海峡跨海通道的建设,将使湛江成为海南岛连接大陆的唯一接口;湛江国际机场的建成,也将使湛江真正成为粤西乃至北部湾核心城市;湛江800多万基数的人口,在宽松户籍政策的带动下,将加快湛江主城区的城镇化进程。上述的诸多利好,将助推湛江的经济社会发展加速,极大地提升湛江的城市地位,为湛江的房地产市场价值提供有力的支撑。
三、 湛江市2019年土地市场
1、 土地挂牌出让情况
2019年湛江市共挂牌出让地块109宗,同比下降30.13%;供应土地面积约463.16万㎡,同比增长7.83%;总起始价约61.72亿元,同比下降33.28%。其中涉宅用地47宗,同比下降45.98%;涉宅面积约233.48万㎡,同比增长31.70%;涉宅总起始价约52亿元,同比下降34.94%。与去年同期相比,全年推地节奏放缓,无论是供应量还是总起拍价,都有明显回落。



2、 土地出让成交情况
2019年全市共成交99宗地块,同比下降18.85%成交总面积约314.72万㎡,同比下降14.61%成交总金额约57.31亿元,同比下降35.26%其中涉宅用地成交41宗,同比下降35.94%成交面积约152.96万㎡,同比增长7.02%成交金额约51.65亿元,同比下降32.25%。宗数下降面积增长说明全年住宅用地成交以大宗面积为主

20191-12月每月成交情况,整体呈“W”形走势,波动较大。其中,20191812月,市场拿地热情相对较高;而2591011月,市场整体低运行。尤其在进入下半年以后,由于融资渠道持续收紧,房企资金压力大,拿地的积极性也大幅降低,大部分地块低溢价甚至零溢价成交。
从单月成交宗数来看,8月份湛江土地成交21宗地,占全年本市土地成交数量的21.21%;其中长盈集团以4.56亿元摘得廉江5.25万㎡商住用地,打造廉江第十城(长盈城市花园项目);广东华和集团2.5亿布局吴川,夺得2.16万㎡住宅用地(华和南国茗苑项目);绿地集团1.71亿元摘得坡头区4.04万㎡住宅用地,打造绿地新里海玥公馆二期;湛江交投以4840万元摘得坡头区1.58万㎡住宅用地。从单月成交面积和金额来看,12月份湛江土地成交69.96万㎡,金额14.06亿元,分别占全年湛江土地成交总量的22.23%24.54%其中,金地集团首进湛江,以10.2亿元夺得麻章24.58万㎡商住地块,将配建学校、幼儿园、社会停车场和公共交通场站。该宗地为2019年度成交面积最大金额最高的住宅用地。

地块性质分析:工业用地占半壁江山2019年湛江成交地块的性质上来看,工业用地成交最多,成交48宗,占比48.48%;其次为涉宅用地,成交41宗,占比41.41%;商服用地、公共设施用地和其他用地,分别成交5、4、1宗,分别占比5.05%、4.04%、1.01%。从涉宅用地的成交情况来看,2019年涉宅用地共计成交41宗,与2018年同期相比下降35.94%,其中纯住宅用地25宗,占比25.25%,商住用地16宗,占比16.16%。


各区域涉宅土地成交:县区依然独占鳌头遂溪、吴川成供地大户在中心城区土地日益减少的情况下,土拍“战火”外蔓趋势明显。从涉宅地块的成交区域来看,主城区(赤坎、霞山、开发区、麻章区、坡头区)仅有6宗涉宅用地成交,占比14.63%,其中坡头区以2宗名列第一,其次为麻章区,成交2宗涉宅地块,赤坎区成交1宗涉宅用地;霞山、开发区均无涉宅用地成交。而市辖县区(徐闻、吴川、廉江、遂溪、雷州)成交35宗涉宅地块,占比85.37%,其中遂溪以12宗名列第一,其次为吴川市,成交11宗涉宅地块;雷州并无涉宅用地成交。从成交面积来看,吴川市表现最为抢眼,吴川市总成交面积为64.06万㎡,成为各区土地成交面积之最,遂溪县以成交27.49万㎡位列第二,麻章区以成交25.92万㎡位列第三。从成交金额来看,遂溪县总成交金额为12.25亿元,成为各区土地成交金额之最,吴川市以成交11.73亿元位列第二,麻章区以成交11.55亿元位列第三。


土地和楼市被比喻为“面粉”与“面包”,地价与房价的关系也息息相关。2019年湛江涉宅地块的起拍楼面价约1088.74元/㎡,成交楼面价约1326.93元/㎡,折合地价约296.85万元/亩,土地溢价率约20.49%。从各区域的涉宅土地成交情况来看,平均楼面价方面:麻章区最高,达2789.27元/㎡;其次为廉江市,约2233.81元/㎡;赤坎区以2194.99元/㎡名列第三。平均折合地价方面:廉江市最高,达581.42万元/亩;其次为麻章区,约472.31万元/亩;赤坎区紧随其后,约356.11万元/亩。平均溢价率方面:廉江市43.23%、麻章区23.90%、遂溪县23.59%、徐闻县22.77%、吴川市8.19%、坡头区0.91%。据统计,41宗涉宅地块中,23宗地块为底价成交,1宗地块溢价率超过200%,17宗地块溢价率不超过100%。
小结:与去年同期相比,全市2019年推地节奏放缓,供应量及总起拍价均有明显回落。全年住宅土地成交量有所回升,挂牌起始价下滑,成交溢价率同比也下滑。全年本地房企拿地积极,外地品牌房企拿地面积仅占30%。
四、 三、湛江市2019年房地产市场
1、 2019年湛江商品房供应情况
2019年湛江商品房新增预售项目共150个,新增供应套数达62399套,其中住宅54617套,面积为588.94万平方米,商铺2310套,公寓1617套,写字楼3848套,车位10套。




 2019年湛江商品房新增供应面积达639.41万平方米,其中1月为商品房供应量高峰期,供应套数达10185套,供应面积为106.88万平方米,占2019年商品房供应总量的16.3%。

2019年湛江9大区域商品房供应占比来看,开发区位居首位,供应套数为13170套,占总供应量的21.11%。徐闻县供应量位居第二,占总供应量的17.21%;吴川市供应量位居第三,占总供应量的12.57%。


2019年湛江住宅新增供应量为54617套,供应面积588.94万平方米。从上图可以看出,住宅供应量首位为徐闻县,吴川市、开发区紧跟其后,另外霞山区、遂溪县也有不少的住宅供应量。
2、 2019年湛江商品房网签成交情况
1) 2019年1-12月湛江商品房总网签套数

1-12月,湛江商品房总网签42222套,和去年同比下降3.7%。12月份迎来全年的成交爆发期,当月网签套数达到5748套。(B )
2) 2019年1-12月湛江商品房总网签面积


    1-12月,湛江商品房网签面积约431.6万㎡,和去年同比增长9.6% 。全年商品房成交的高峰期出现在12月份,达到53.8万平方米。(B )
3) 2019年1-12月湛江住宅网签情况
  从分类来看,1-12月住宅网签37196套,住宅网签面积约404.42万平方米(B )
4) 2019年1-12月湛江分区域住宅网签套数

 从区域来看,住宅成交量最高的区域前三位分别是吴川市、霞山区、遂溪县。从比例上看,县区成交量占了住宅总成交的48%。(B )
5) 2019年1-12月湛江分区域住宅网签面积
 

住宅成交面积最高的区域前三位是遂溪县、开发区、霞山区。由此看来遂溪的商品房成交套数虽然不多,但成交面积最大。(B )
6) 2019年1-12月湛江商业地产网签套数

在商业地产方面,1-12月商铺成交1107套,公寓成交2820套,写字楼成交315套,车位成交730套,合计成交4972套。这里要特别说明一下,商业地产是包含了写字楼、公寓和商铺等。湛江有不少项目规划是写字楼,实际上是按照公寓进行销售和使用。这导致网签类型和规划类型未必一致,所以网签类型不代表实际使用类型,你看到的网签是写字楼,但实际上它可能是公寓。本次网签数据统计,按实际使用类型进行分类汇总。(B )
7) 2.7、2019年1-12月湛江商业地产网签面积
  1-12月,商铺成交面积75194.21㎡,公寓成交面积151159.85㎡,写字楼成交面积31128.43㎡,车位成交面积10379.16㎡,合计成交商业面积26.79万㎡。(B )
8) 2019年1-12月湛江市商品房网签均价

分月份来看,2019年湛江市商品房网签均价基本保持平稳,中心城区网签均11353元/㎡,同比上涨9.4%(C )。全市网签均价为9426元/㎡。(B )
3、 湛江商品房库存情况
截止到2019年12月31日,湛江市商品房总库存面积643.86万㎡,其中住宅库存面积482.02万㎡,商业库存面积161.84万㎡。住宅库存去化周期约为12个月,较为健康。商业库存去化周期约为47个月,属于库存量较高。特别是吴川市商业地产库存风险最高,以2019年平均282㎡/月的去化率计算,库存去化周期达到304个月,属于严重的供过于求,开发商应该加强降价促销等多渠道去库存,行政部门也应该通过“商改住”等手段解决资源分配比重、规划不合理的弊端,促进房地产市场的健康和可持续发展。(A )


小结
2019年湛江商品房新增预售项目共150个,新增供应套数62399套/面积639.41万平方米,其中住宅54617套/面积588.94万平方米。其中9大区域中商品房供应占比开发区位居首位,占总供应量的21.11%;徐闻县供应量位居第二,占总供应量的17.21%;吴川市供应量位居第三,占总供应量的12.57%。住宅供应量首位为徐闻县,占总供应量的20%;吴川市、开发区紧跟其后,均占比14%;第三是遂溪县,占比12%。
2019年湛江商品房总网签42222套,同比下降3.7%;网签面积约431.6万㎡,同比增长9.6%。其中住宅网签37196套,网签面积约404.42万平方米,同比增长约17%。住宅成交量最高的区域前三位分别是吴川市、霞山区、遂溪县,县区成交量占了住宅总成交量的48%。在商业地产方面,全年商铺成交1107套/面积75194.21㎡,公寓成交2820套/151159.85㎡,写字楼成交315套/31128.43㎡,车位成交730个/面积10379.16㎡,合计成交4972套/面积26.79万㎡,同比增长2.2%。
2019年湛江商品房网签均价为9426元/㎡,基本保持平稳,同比小幅上升约1%;中心城区网签均价为11353元/㎡,涨幅较大,同比上涨9.4%。
截止到2019年12月31日,湛江市商品房总库存面积643.86万㎡,其中住宅库存面积482.02万㎡,商业库存面积161.84万㎡。住宅库存去化周期约为12个月,同比增加2个月;住宅库存占比较高的区域主要是市区及徐闻县。商业库存去化周期约为47个月,属于库存量较高;商业库存中吴川市去化风险最高,以2019年平均282㎡/月的去化率计算,库存去化周期达到304个月,属于严重的供过于求。
五、 2020年湛江房地产市场展望
1、 土地:受制于土地储备不足预计2020年主城区土地供应收紧,可供开发的土地更多的是以旧改项目为主。主土地供应将集中在开发区及坡头区,起拍价格会比较高住宅土地供应将加大,起拍价格较低,更多房企将转战县市。
2、 供应受前几年城市利好的刺激,外来品牌房企纷纷抢滩湛江,除在土拍市场攻城略地外,还带动本地规模不了的旧改项目,至2020年,这些已落地的项目大多会推出市场。据不完全统计,湛江2020预计有95个项目潜在供应1339万平方米,新增供应项目主要集中于开发区、赤坎区霞山区三大传统区域。
3、 成交:湛江作为粤港澳大湾区辐射的核心城市广东省域副中心城市、环北部湾支点城市“海陆空”交通利好,加上一二线城市继续严控房住不炒通胀压力造成外溢需求,商品房的刚需和改善刚需成交进一步扩大,在大供货量的支撑下预计2020年湛江商品房成交量将稳中有升。
4、 房价:2019年湛江商品房成交价格同比仅上涨1%,价格平稳上涨2020受大供货量的影响市场竞争激烈,加上年初新冠肺炎疫情的影响预计全市商品房整体价格上行压力大其中城区价格相对平稳,县市受客户购买力和资源配置不足的影响,价格将小幅回调。
5、 区域:湛江未来城市规划利好偏重主城区加上户籍政策放宽主城区特别是开发区、赤坎区霞山区三大传统区域将仍然成为全市商品房供需的主要来源区域。但从近两年情况看,县市由于城市基础设施越来越完善、价格普遍较低,将吸引大量首次置业客户和返乡客成交量预计在2020有较大涨幅
小结:湛江作为后发优势强劲的人口大市,在2020年重点布局重大产业项目、交通基础设施、国家西部开发重要节点、生态环境打造等方面的建设,城市定位进一步明确,城市品质及地位将得到进一步的提升,为湛江房地产市场的长期健康稳定发展提供有力的保障。虽然受新冠肺炎疫情的影响,但得益于比较充足的医疗保障体系及宜人的气候环境,预计湛江可以在比较短的时间内恢复正常的社会经济秩序及生产经营活动。从这方面看,健康宜居的城市环境,在疫情结束后,房地产市场说不定更受内地居民的追捧。
 
注:本报告的统计数据来源于政府及相关网站。其中:
标记“A ”的数据,统计范围是全湛江市。
标记“B ”的数据,统计范围是湛江城区和县区(廉江市除外)。
标记“C ”的数据,统计范围是湛江中心城区(赤坎区、霞山区、开发区、麻章区、坡头区)。
期房:是指在建的、尚未完成建设的、还没交付使用的房屋(包括车位)。
均价:是指按建筑面积计算的网签价格。

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