一线江景!地铁800米!最高地价4万!实探荔湾金桥地块

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来源:广州房产 发布日期:2020-01-23 17:54 浏览:26次


来源:广州中原发展研究部


一周之前,广州以75.6亿的总价,连挂三地。


当中,荔湾金桥地块尤为引人注目,原因无它,又是一块老城区一线江景地块。


回顾今年荔湾土拍,该地块3公里范围内三年两出“标杆地”,先有3.5万/平的雅居乐华大物流地块,后有4.2万/平的保利冷冻厂地块,可见荔湾西区历来属于房企“角逐血拼”之地。



那么,刚刚亮相的金桥地块,素质又如何,来看详细分析。

                           

一、地块基本信息


金桥地块总占地面积37299㎡,计容建面64930㎡,总起拍价18.3亿,起拍楼面价28140元/㎡。

该地块采取“限地价 竞自持 摇号”的方式出让,最高限价为26.5亿,到达最高限价时,楼面价为40813元/㎡。

该地块为临江一线地块,限高控制相对严格(≤60米),此外需要配建1.1万㎡城市道路以及0.6万㎡绿地以及文化站、居民健身场所等。


二、地块现状及四至情况


地块目前处于闲置状态,内部平整无明显坡度起伏,现状为绿地。北侧临江无遮挡,视野开阔,为市区难得一见的望江“净地”。


金桥地块东、南侧被老旧社区包围,基本以6层楼梯楼为主,对未来项目东、南向低层单位景观存在一定影响。

地块西侧主要为物流快递仓库以及大客车停车场,调研期间物流车辆、大巴来往较为频密,预计会产生一定噪音、尾气问题。


三、地块周边配套情况


金桥地块与滘口社区紧密相连,靠近滘口客运枢纽,地处广佛交界。总体而言,除交通优势外,其他配套档次相对较低。

交通方面,地块距离地铁5号线滘口站约800米;公交方面,距离广佛路公交站以及滘口总站均为500米,作为广州重要客运枢纽,地块周边公交线网发达。

生活配套方面,目前地块周边1公里范围内无大型超市购物中心医院,主要依靠周边300米小食店、小卖部提供基本需求;教育方面该区域亦相对匮乏,暂无优质学位资源。


四、地块市场价值分析


1)坐拥“珠水”稀缺资源


首先,市区一线“珠水”靓地稀缺。

根据广州中原研究发展部监测显示,近5年广州公开途径出让的市区一线临江地块仅5宗,可谓买少见少。5宗一线江景地块成交楼面价均达到3.5万元/m?以上水平。

其次,海珠、天河、荔湾三区江景地均为各自区域土拍“标杆”。

其中海珠石岗路AH051028地块保持全市“标杆”已接近3年时间,由此可见市区江景地市场认可度较高,备受房企追捧。

此外,2020年1月以总价82亿 自持25%%u5546业计容出让的广船一期地块为荔湾土地市场、楼市前景出让打下“强心剂”,因此广州中原研究发展部认为,本次金桥地块起拍价存在一定“竞争空间”。

| 近5年广州公开出让市区一线临江商住地情况一览


另一方面,该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。

2016年8月华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等19家房企竞逐,最终以35216元/m?楼面价出让,溢价率达120%%u3002

2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/m?的楼面价,接棒广钢成为荔湾“新标杆”。


2)荔湾新房库存“告急”


经历2019年成交去化,目前荔湾区新房库存仅54.9万m?,消化周期约7.2个月,主力板块广钢北区各盘基本进入尾货状态,南区项目由于拿地成本较高,采取小量多次的方式推售。

因此预计未来2-3年时间荔湾新房供应能力将较2018-2019年减弱,整体呈现明显“供不应求”态势,消化周期将进一步接近6个月红线。

近1年荔湾新房库存面积/消化周期情况


另一方面,该地块目前已属于闲置清场完毕状态,可直接进行开发建设,预计最快10-12个月即可入市开售。

相比之下,荔湾其他旧改项目将需要更长市场转化,如广船地块需进行土地清理恢复工作、万科广信资产包、凯德大坦沙项目需要“循序渐进”开发,因此金桥地块在溢价合理的情况下,具备抢占市场先机的优势,吸纳荔湾新房需求。


五、地块市场风险分析


1)广佛五眼桥片区旧改推进缓慢,周边环境短期内难以改善


广佛五眼桥片区改造规划始于2009年,2011年旧改方案村集体表决通过率达90.17%%u3002

但直至2016年,首版《广佛新城(五眼桥-滘口)规划整合及城市设计深化》才出炉,根据当时定位,五眼桥片区将打造“打造成广佛同城示范区”。

最新一版旧改为2018年9月发布的《五眼桥片区规划公示》,本次调整的目标为“推进白鹅潭中心商务区建设”。但该规划未对具体改造方向进行进一步确定,只提出了连片旧厂房用地更新,公共空间整合等目标。

由于五眼桥片区布局分散,物业权属相对复杂,难以统一连片推进旧改,因此尚未有房企进入或接触,相关改造更多只能依赖官方力量,由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢,周边低档次环境短期内或难以改善。


从实地调研情况来看,与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改相比,金桥地块周边旧厂、老旧社区集中,河涌有待治理。

此外由于地块周边存在众多客运公司、仓库物流厂房,因此前往地铁站、滘口公交站的主要道路繁忙时间容易出现拥堵,上述因素将影响未来项目居住体验。


2)生活配套偏低端,医疗、教育资源匮乏,或被周边大盘“抢客”


由于地块整体面积偏小,因此项目内“自给自足”的程度较低,无法像周边在售项目一样建设小区内幼儿园、超市等配套。

此外,项目地处广佛交界,医疗、教育资源匮乏,对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块,或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。

 

七、周边楼价分析


金桥地块周边有多个一手楼盘在售,距离较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡,大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。

二手方面,周边优质大盘为新世界逸彩庭园,均价3.5-3.6万/㎡,此外芳村大道西多楼梯楼,主要为楼龄较长的企业宿舍,价格在2.4-2.8万/㎡左右。


八、SWOT分析


广州中原研究发展部认为,金桥地块具备“市中心稀缺江景资源”的优势,结合过去半年荔湾区拍地情况,包括广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出,可见各大房企对该区发展前景信心较强。

以目前金桥地块28140元/㎡的起拍楼面价来看,其竞价空间较大,预期房企竞拍热情亦将较高。


另一方面,地块面积、起拍总价适中,配建条件相对简单,且已完成清场工作,预计参与竞拍的除标杆房企外,部分本地中坚、过江龙房企亦有望参与角逐。

地块劣势主要集中在生活配套、周边环境两方面。

首先由于地块处于广佛交界,因此除交通外,其他配套均偏低端,医疗、教育资源匮乏,对于追求学位的市区买家而言,或转投广钢、大坦沙等板块。

其次,地块周边集中布局旧厂旧小区、仓库以及城中村,且处于通往地铁、公交站的必经之路,对项目档次有一定影响;

最后,五眼桥旧改只能通过官方力量进行微改造,预计推进效率较低,周边环境、产业短期内难以得到升级。

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